Lakásszerzési illetékek és illetékkedvezmények változásai
2013. január 1-től hatályba léptek az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény) módosításai, melyek a lakásvásárlás tekintetében több ponton egyszerűsítették az illetéktörvényt. Emellett számtalan változás történ az illetékkedvezmények körében.
Az illeték általános mértéke
Itv. 19. § (1)A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése esetén az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan - ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot - szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.
(2) Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja - a 21. §-ban foglaltak kivételével - a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke.
(4) Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke egységesen a megszerzett ingatlan 4%-a. Megszűnt tehát az eddigi 4.000.000.- Ft-ig terjedő értékre vonatkozó kedvezményes 2 %-os illetékkulcs lakóingatlan vásárlása esetén. A 4.000.000.- Ft felett értékre az eddigiekben is a 4%-os illetékkulcs volt alkalmazandó a lakóingatlanok esetében, a nem lakóingatlanoknál pedig az eddigiekben is 4% volt az általános illetékkulcs. Így elmondható, hogy változás a lakóingatlanokat érinti kedvezőtlenül és 80.000.- Ft-tal növekedhet a kiszabható illeték.
Egymilliárd forintos szerzési érték felett további kedvezményes illetékkulcsokat alkalmaz a jogszabály.
Illetékkedvezmény változások
Több pozitív változás is történt a lakásvásárlásra vonatkozó illetékkedvezmények körében:
Első lakástulajdont szerző fiatalok (35. év alatt) lakásvásárlási kedvezménye:
Itv.26.§. (6) Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
(15) Az állami adóhatóság a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezésekor 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére - a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb esedékességtől számított 12 hónapra - havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.
(9) A (6) és (15) bekezdés alkalmazásában első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a (6) vagy (15) bekezdés szerinti kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.
Bővült a 35. év alattiak első lakástulajdonának megszerzéséhez kapcsolódó illetékkedvezmény.
A korábbi szabályozás szerint a kedvezményt akkor lehetett igénybe venni, ha a megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke a megszerzett tulajdoni hányadtól függetlenül nem haladta meg a 8.000.000.- Ft-ot. Ez az érték most 15.000.000.- Ft-ra emelkedett és míg a kedvezmény mértéke a korábbiakban 40.000.- Ft volt, most a megfizetendő illeték 50%-a. Ez azt jelenti, hogy maximális értékkel számolva az igénybe vehető kedvezmény akár 300.000.- Ft is lehet. Természetesen amennyiben a fiatal első lakástulajdon szerző nem 1/1 tulajdoni hányadot szerez, akkor ez esetben is ún. arányosítás alkalmazandó, ami azt jelenti, hogy a kedvezményt csak olyan arányban veheti igénybe, amilyen arányú tulajdoni illetőséget szerzett. Fontos, hogy mindenképpen a teljes ingatlan értékére vonatkozik a 15.000.000.- Ft-os korlát és nem csupán a megszerzett tulajdoni hányad értékére.
Ezek a változások alkalmazkodnak a mindennapi élethez, tapasztalatom szerint ugyanis gyakori volt, hogy a fiatal első lakástulajdont szerző azért nem tudta igénybe venni a kedvezményt, mert az ingatlan értékesebb volt 8.000.000.- Ft-nál.
További kedvező szabály a 35. év alatti első lakástulajdont szerzőkre nézve, hogy számukra kérelem esetén automatikusan jár 12 havi részletfizetés a megfizetendő illeték tekintetében és nem csupán a 15.000.000.- Ft alatti értékű ingatlanok esetén.
Első lakástulajdont szerzőnek minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. Nem veszti el azonban a kedvezmény lehetőségét az a fiatal sem, aki öröklés folytán szerzett olyan lakástulajdoni hányadot, melyre özvegyi haszonélvezet is került, valamint akinek a lakástulajdoni illetőségét még kiskorúsága előtt elidegenítették.
Másik lakóingatlan egy éven belüli eladásához kapcsolódó illetékkedvezmény
Itv.26.§. (1) Mentes a vagyonátruházási illeték alól
y) a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző, vagy azt követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb;
(19) Az (1) bekezdés y) pontja szerinti illetékmentesség alkalmazása során, ha a magánszemély egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben - a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.
Ha a tulajdonos ”lecseréli” a lakóingatlanát egy értékesebb lakóingatlanra, az új lakóingatlan megszerzése vonatkozásában illetékkedvezményben részesül: csak az értékkülönbözet után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetnie. Ha az ügylet folytán nagyobb értékű lakóingatlan helyett kisebb értékűt szerez a tulajdonos, nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.
Az új ingatlan megszerzése történhet csereügylet keretében is, de történhet a saját ingatlan eladása és egy másik tulajdonostól új lakóingatlan vétele útján is. Egyetlen feltétel, hogy az eladás és az új szerzés között maximum 1 év legyen az eltelt idő.
Ez a kedvezmény korábban is létezett, azzal az eltéréssel, hogy akkor is kellett illetéket fizetni, ha az eladott/elcserélt ingatlan helyébe kisebb értékű ingatlan lépett, mégpedig mindenképpen az értékek különbözete alapján.
A változás helyeselhető, hiszen nem sújtja illetékfizetési kötelezettséggel azokat, akik kisebb értékű lakóingatlanba költöznek (leggyakrabban takarékoskodási céllal, avagy a gazdasági kényszer hatására).
Egyenes ági rokonok között ügyletek illetékmentessége:
Itv.26.§. (1) Mentes a vagyonátruházási illeték alól
z) 184 egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) közötti vagyonátruházás esetén az egyenes ági rokon (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagyonszerzése.
Nagy horderejű és nagyon pozitív változás, hogy illetékmentessé vált az egyenes ági rokonok közötti ügyletek kapcsán bekövetkező vagyonszerzés. Korábban csak az ajándékozásra vonatkozott ez az illetékmentességi kedvezmény, most azonban ilyen korlátozás nincs a jogszabályban, tehát bármely jogcímen való szerzés illetékmentes.
Ennek legfőképpen azért van jelentősége, mert egyenes ági rokonok között gyakran köttetett tartási szerződés, mely visszterhes vagyonátruházásnak számít és mivel a tulajdonszerzés a szerződés megkötésének pillanatában megtörtént, az illetéket is ki kellett szabni. Megoldásként szolgált, ha a tulajdonos egyenesági rokon inkább az ajándékozás mellett döntött, de ennek számos “mellékhatása” volt: nem keletkezett “joga” a tartásra, valamint a megajándékozott személy bizonyos esetekben a későbbi hagyatékból rá eső kötelesrészhez is hozzá kellettszámítsa a szerzést, ugyanígy az egyes örökösök is hozzászámíthatták bizonyos esetekben a kötelesrész alapjához az elidegenített ingatlan értékét.
Az illetékek és kedvezmények fenti bemutatása nem teljeskörű. Konkrét ügyletek kapcsán érdemes a jogszabály szövegét tanulmányozni, illetőleg ügyvéddel konzultálni.
dr.Moravcsik Krisztina
2013-03-24
