Közös költség problémák
A Kúria elnöke 2016. január 20-án elrendelte egy joggyakorlat - elemző csoport felállítását a társasházi jogvitákkal kapcsolatos ítélkezési gyakorlat vizsgálatára.
A Kúria elnöke 2016. január 20-án elrendelte egy joggyakorlat-elemző csoport felállítását a társasházi jogvitákkal kapcsolatos ítélkezési gyakorlat vizsgálatára. Ez a csoport többek között a társasházi ingatlanok adásvételekor a közös költség megfizetése körében is vizsgálódott. Kérdés, hogy az adásvételkor hátrahagyott közös költség- tartozást a korábbi, avagy az új tulajdonos tartozik- e megfizetni.
Hangsúlyozom, hogy ez a probléma csak olyan esetekben merülhet fel, ahol az ügylet kapcsán nem szerzett be az eladó igazolást a közös képviselőtől, hogy nem áll fenn közös költség- hátralék. Normális esetben a vevő úgy vásárol, hogy az eladó fizessen ki minden korábbi fenntartási költséget, így ő már tiszta lappal indul. De esetenként ez elmarad és jelentős felhalmozott tartozást hagy hátra a régi tulajdonos. Ráadásul mostanság egyre gyakoribb, hogy a közös költség- tartozást nem terhelik fel az ingatlan tulajdoni lapjára, mert az arra vonatkozó szabályok nemrég szigorodtak. A közös képviselő törheti a fejét a megoldáson, ha csak arról értesül, hogy az ingatlan gazdát cserélt. Miért is?
A joggyakorlat elemző csoport által megkérdezett bíróságok közül 23 álláspontja szerint az eladót, 12 álláspontja szerint a vevőt terheli a közös költség-hátralék megfizetése, 3 bíróság szerint pedig eladó és vevő együttesen felelnek és később egymás közt egy másik jogvitában rendezhetik viszonyukat.
A kérdés a joggyakorlat elemző csoport tagjait is megosztotta. Alapvetően két érvelés mód csap össze: Az egyiknek az a lényege, hogy mivel a közös költség a tulajdonosnak a személyéhez kötődik, a vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet korábban, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony, kivéve ha erre kötelezettséget vállalt, vagy amennyiben jelzáloggal biztosított követelésről van szó.
A másik álláspont viszont arra hivatkozik, hogy a társasház olyan speciális tulajdoni forma, amelyben a finanszírozás a mindenkori tulajdonostársak törvényben előírt kötelezettsége. A vevőnek számolnia kell azzal, hogy nem csupán magát a lakást szerzi meg, hanem az ahhoz társuló jogokat és kötelezettségeket is. Tehát minden szempontból jogutóddá válik.
Én magam úgy gondolom, hogy az első álláspont a helyes, tehát az erre vonatkozó kifejezett kötelezettségvállalás nélkül nem köteles a vevő helytállni a korábbi tulajdonos tartozásáért. Az általam készített szerződések esetében minden esetben foglalkozunk a közös költség kérdésével és mindenképpen a korábbi tulajdonost kötelezem bármilyen fennálló tartozás megfizetésére.
Mégis azt kell mondjam, hogy feltétlenül fontos volna ezt a kérdést jogszabályi szinten rendezni.
Tudomásom szerint törvénymódosítást kezdeményeznek az ügyben annak érdekében, hogy a tulajdonjogbejegyzés feltétele legyen a közös képviselő igazolása arról, hogy közös költség-tartozás nem áll fenn. Ezt én nem tartom megfelelő megoldásnak, hisz a közös képviselők munkakultúrája nagy szórást mutat, illetőleg az is gond lehet, ha az eladónak a tartozás mértékéről vitája van a közös képviselettel. Ugyanis ilyen esetben ellehetetleníthetné a közös képviselő az ingatlan értékesítését.
Amennyiben törvény módosításra nem fog sor kerülni a kérdésben, úgy nyilvánvalóan jogegységi határozat meghozatala szükséges, hiszen nem szül jót, ha a joggyakorlat ilyen mértékű bizonytalanságot mutat.
Fentiek alapján fogadják meg: társasházi ingatlan vásárlásakor kérjenek igazolást a közös képviselőtől a fennálló közös költség-tartozásról!
Hangsúlyozom, hogy ez a probléma csak olyan esetekben merülhet fel, ahol az ügylet kapcsán nem szerzett be az eladó igazolást a közös képviselőtől, hogy nem áll fenn közös költség- hátralék. Normális esetben a vevő úgy vásárol, hogy az eladó fizessen ki minden korábbi fenntartási költséget, így ő már tiszta lappal indul. De esetenként ez elmarad és jelentős felhalmozott tartozást hagy hátra a régi tulajdonos. Ráadásul mostanság egyre gyakoribb, hogy a közös költség- tartozást nem terhelik fel az ingatlan tulajdoni lapjára, mert az arra vonatkozó szabályok nemrég szigorodtak. A közös képviselő törheti a fejét a megoldáson, ha csak arról értesül, hogy az ingatlan gazdát cserélt. Miért is?
A joggyakorlat elemző csoport által megkérdezett bíróságok közül 23 álláspontja szerint az eladót, 12 álláspontja szerint a vevőt terheli a közös költség-hátralék megfizetése, 3 bíróság szerint pedig eladó és vevő együttesen felelnek és később egymás közt egy másik jogvitában rendezhetik viszonyukat.
A kérdés a joggyakorlat elemző csoport tagjait is megosztotta. Alapvetően két érvelés mód csap össze: Az egyiknek az a lényege, hogy mivel a közös költség a tulajdonosnak a személyéhez kötődik, a vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet korábban, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony, kivéve ha erre kötelezettséget vállalt, vagy amennyiben jelzáloggal biztosított követelésről van szó.
A másik álláspont viszont arra hivatkozik, hogy a társasház olyan speciális tulajdoni forma, amelyben a finanszírozás a mindenkori tulajdonostársak törvényben előírt kötelezettsége. A vevőnek számolnia kell azzal, hogy nem csupán magát a lakást szerzi meg, hanem az ahhoz társuló jogokat és kötelezettségeket is. Tehát minden szempontból jogutóddá válik.
Én magam úgy gondolom, hogy az első álláspont a helyes, tehát az erre vonatkozó kifejezett kötelezettségvállalás nélkül nem köteles a vevő helytállni a korábbi tulajdonos tartozásáért. Az általam készített szerződések esetében minden esetben foglalkozunk a közös költség kérdésével és mindenképpen a korábbi tulajdonost kötelezem bármilyen fennálló tartozás megfizetésére.
Mégis azt kell mondjam, hogy feltétlenül fontos volna ezt a kérdést jogszabályi szinten rendezni.
Tudomásom szerint törvénymódosítást kezdeményeznek az ügyben annak érdekében, hogy a tulajdonjogbejegyzés feltétele legyen a közös képviselő igazolása arról, hogy közös költség-tartozás nem áll fenn. Ezt én nem tartom megfelelő megoldásnak, hisz a közös képviselők munkakultúrája nagy szórást mutat, illetőleg az is gond lehet, ha az eladónak a tartozás mértékéről vitája van a közös képviselettel. Ugyanis ilyen esetben ellehetetleníthetné a közös képviselő az ingatlan értékesítését.
Amennyiben törvény módosításra nem fog sor kerülni a kérdésben, úgy nyilvánvalóan jogegységi határozat meghozatala szükséges, hiszen nem szül jót, ha a joggyakorlat ilyen mértékű bizonytalanságot mutat.
Fentiek alapján fogadják meg: társasházi ingatlan vásárlásakor kérjenek igazolást a közös képviselőtől a fennálló közös költség-tartozásról!
2017-08-26
