Hasznos tudnivalók ingatlan adásvételhez

 

Az ingatlanügyleteknél általában szétválaszható, hogy mi fontos az eladónak és mi a vevőnek. Van azonban olyan szempont is, ami minden résztvevő számára fontos: az ügylet biztonsága. 
 
 
 


A szerződés megkötésekor szóban és többnyire írásban is térjünk ki minden olyan eshetőségre, ami akár kicsi eséllyel is előfordulhat az ügylet során. Természetesen ilyenkor az ügyvéd el kell mondja, hogy egy-egy probléma előfordulásának milyen valós esélyei vannak. Ez nem a szerződől „riogatásáról“ szól, hanem fontos, hogy ne hagyjunk rendezetlenül olyan területeket, amik a felek közt jogvitát gerjeszthetnek. Ebből adódóan az én ügyvédi irodámban viszonylag terjedelmes szerződések szoktak születni.
 
Az ügylethez szükséges ügyvédi munkát általában a vevő fizeti. Ebből következően a vevő is választja az ügyvédet. Sok eladó azonban fontosnak érzi, hogy a szerződés munkapéldányát ő is megnézethesse egy saját maga által választott ügyvéddel. Ezzel semmi gond nincs! Az ügyvédtől elvárható, hogy ebben partner legyen és együttműködjön egy másik ügyvéddel, akit az eladó választ. Sokan úgy nyugodtak, ha magára a szerződéskötésre is elkíséri őket egy ügyvéd, vagy akár egy családtag, akinek a hozzáértésében megbíznak. Ennek sincsen semmi akadálya. Sajnos én már hallottam rossz példákat, hogy kísérő személyeket „kiküld“ az ügyvéd. Nekem az a véleményem, hogy akit az ügyfél kér, hogy ott lehessen, azt nem szabad kiküldeni az ügyletkötésről. Természetesen a „nagyközönség“ jelenléte lehet zavaró, de a tényleges segítő személynek, ügyvédnek igenis joga van ott lenni az ügyletnél.
 
Egy jó ügyvéd munkája biztosítja, hogy a feleknek ne kelljen a saját szempontjaikra maguknak figyelniük, mert az ügyvéd figyel helyettük. Mégis fontosnak érzem néhány tanáccsal segíteni az ügyletkötés előtt állókat.
 
Fontos tanácsok eladóknak – röviden
 
Hozzájutni a vételárhoz
Az eladó legfontosabb érdeke, hogy a vételárat biztosan megkapja még azt megelőzően, hogy a vevő tulajdonjogát bejegyeznék. Ez nem azt jelenti, hogy konkrétan az ő zsebébe kell kerüljön a vételár, hiszen számtalan jogi megoldás alapul az ügyvédi letét intézményén. Ilyenkor az ügyfél még nem rendelkezhet a pénzével, viszont az már biztonságban van, kikerül a vevő rendelkezése alól, így már nem kell aggódni amiatt, hogy az esetleg nem lesz kifizetve.
 
A birtok átadás biztonsága
A birtok átadását az ügyvédek általában nem szokták pártolni mindaddig, amíg a vételár nincs kifizetve és az ügylet nem ment teljesedésbe. Előfordulnak olyan esetek, amikor pl. a vételár már biztosítva van, mert benn van ügyvédi letétben, viszont még valamilyen harmadik fél engedélyétől, nyilatkozatától függ, hogy a szerződés hatályba léphet-e. Gondolok itt akár egy szükséges gyámhatósági engedélyre, akár  egy elővásárlási jogosult nyilatkozatára. Ha ezekben az esetekben a felek ragaszkodnak a birtokbaadáshoz, akkor különböző jogi technikákkal szükséges további biztosítékokkal megerősíteni az ügyletet, nehogy az a helyzet álljon elő, hogy a vevő birtokba lépett és meghiúsulás esetén pedig nem tudja őt kitenni az eladó. Fontos továbbá, hogy még birtokátadás esetén is csak megfelelő biztosítékok és komoly szabályozottság mellett tegyük lehetővé azt, hogy bármilyen beruházásba kezdjen a vevő a birtokátadás után, de még az előtt, hogy az ügylet minden szempontból befejeződött volna.
 
Kellő tájékoztatás rögzítése az ingatlan állapotáról
Nagy gondot okozhat, hogyha nem kerül rögzítésre az ingatlan állapotáról problémáiról történő tájékoztatás az ügyletkötés során. Ezeknek a megbeszélésére kellő időt és figyelmet kell szánni. Lakások esetén ez kevésbé problémás, de családi házaknál minden részlet számít. Beépíthetőség, átalakítások lehetősége. Nagy baj, ha azt követően derül ki, hogy valamilyen átalakításra a jogszabályok, vagy az ingatlan tulajdonságai nem adnak lehetőséget, hogy a szerződést a felek már megkötötték. Ilyenkor vita lehet abból, hogy egy esetleges elállás kinek a „hibájából“ következik be, kinek az érdekkörében merült fel a hiba.
 
Fontos tanácsok vevőknek –röviden
 
Biztosan hatályosuljon a szerződés
Ez a szempont többnyire akkor merül fel, ha pl. elővásárlásra jogosultak vannak, avagy terhelési és elidegenítési tilalom van az ingatlanon stb. Ezen kérdések helyes megítélése mindenképpen az eljáró ügyvéd feladata.
 
Biztosan le legyenek törölve a terhek
Fontos gondoskodni arról, hogy a foglaló, vagy egyéb vételárrészteljesítésről ne szabadon rendelkezzen az eladó, hanem esetleg egy ügyvédi letét közbeiktatásával és közvetlen tehermentesítéssel meg legyen oldva, hogy ne fordulhasson elő, hogy „elkölti“ az eladó a pénzt, anélkül hogy tehermentesítene.
- a birtok átadása ne késlekedjen
Az eladó szerződésszerű magatartását szintén az ügyvédi letét intézményének igénybevételével lehet legtöbbször jól megoldani. Az eljáró ügyvéd általában tesz javaslatokat a birtokátadás mikéntjére.
- ne maradjanak kifizetetlen számlák a közműszolgáltatók felé
Ennek biztosítására is vannak szerződéses megoldások. Nullás igazolások, egyenlegközlők ellenőrzése, társasházak esetén a közös képviselők megnyilatkoztatása stb.
 
A legfontosabb a fentiek tükrében, hogy válasszunk olyan szakembert a szerződés lebonyolítására, aki kellő odafigyeléssel előkészíti az ügyletet az egyedi körülményeket is figyelembe véve. Fontos továbbá, hogy az aláíráskor végigmenjenek a szerződés minden pontján és az ügyvéd mindent magyarázzon el, hogy azt tényleg mindenki értse. A jog világa igen bonyolulttá vált, de egy-egy szerződés, egy-egy jogterület kisebb szeleteinek a megértése kellő tájékoztatás mellett nem lehetetlen kihívás egy nem jogvégzett számára sem. Ne szégyelljenek kérdezni és amit nem értenek – vagy nem olvasnak el! – ne írják alá!
 
Jelen írás nem tekinthető ügyvédi tanácsadásnak. Konkrét ügyével kapcsolatban kérjen időpontot személyes konzultációra!